Regionální rozdíly na trhu nemovitostí

Podle Česká národní banka (ČNB) vzrostl ve 1. čtvrtletí 2025 meziročně index cen bytových nemovitostí v ČR o cca 10 %, u nových bytů dokonce ~13 %.
Přesto není růst jednotný: v krajských městech nebo menších regionech je tempo růstu nižší nebo dokonce stagnuje. Například v některých regionech byly meziroční nárůsty menší než 5 %.
Velká města jako Praha či Brno zůstávají tahouny trhu — poptávka tam je vysoká, nabídka omezená, ceny za metr čtvereční výrazně vyšší.

Pro kupující v menších městech to může znamenat lepší vstupní cenu, ale také pomalejší růst hodnoty nemovitosti.
Investoři se více orientují na lokality s vyšším růstem a vyšší poptávkou, což znamená, že regiony s nižším růstem mohou být rizikovější.
Pokud uvažuješ o koupi či investici, je dobré porovnat poměr cena/m² vs. překlady (pronájem či růst hodnoty) v dané lokalitě.

Oopotřebování a cyklické znaky trhu

ČNB uvádí, že trh s nemovitostmi v ČR je ve „vzestupné fázi cyklu“.
K tomu dochází díky kombinaci faktorů: rostoucí poptávka, omezená nabídka, nízké (či klesající) hypoteční sazby.
Přesto je zde riziko, že pokud nabídka – zejména nové výstavby – nezačne růst, může dojít k přehřátí trhu.

Očekává se, že růst cen bude pokračovat, ale možná nižším tempem, než bylo v nejprudších letech.
Důležité bude sledovat: změny úrokových sazeb, vstup nové nabídky (byty, domy), demografické změny (např. migrace do velkých měst) a legislativní změny.

Dle reportu Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) investoři více zaměřují pozornost na stabilní segmenty: nájemní bydlení, průmyslové/logistické nemovitosti.
To znamená, že rezidenční sektor i nadále roste, ale část kapitálu se stěhuje i mimo klasické byty-domy (např. nemovitosti určené k pronájmu, investiční portfolia).
Digitální technologie a data začínají hrát větší roli při rozhodování o investicích: například vyhodnocování lokalit, průzkum trhu, marketing nemovitostí online.

Pokud zvažuješ investici, zaměř se nejen na samotnou nemovitost, ale i typ nemovitosti, účel (vlastní bydlení vs. pronájem vs. rezervační investice) a lokalitu s perspektivou růstu.
Doporučuje se mít rezervu na změnu podmínek: pokud přijde zvýšení sazeb nebo zpřísnění financování, může to ovlivnit výnosnost.

Kupující: Vhodná je volba lokality s vyšší poptávkou a dobrým výhledem růstu hodnoty. V menších regionech zvaž, zda růst hodnoty bude dostatečný.
Prodávající: Velmi dobrý moment může být nyní — pokud je poptávka vysoká, můžeš získat výhodnou cenu. Ale vyplatí se být připraven na možné změny (zpřísnění financování, růst sazeb).
Investoři: Diverzifikuj – nejen byty k pronájmu, ale i jiné typy nemovitostí. Sleduj technologické trendy a měnící se preference nájemníků či kupujících (např. větší zájem o energetickou úspornost).
Sleduj makroekonomické faktory (úrokové sazby, inflace, dostupnost úvěrů) a nabídkové faktory (výstavba, schválení staveb, materiálové náklady).