Rozhodnutí o koupi nemovitosti — ať už se jedná o rodinný dům nebo bytovou jednotku — patří mezi nejzásadnější finanční kroky, které člověk ve svém životě učiní. V roce 2025 je situace na trhu s hypotékami v České republice ovlivněna několika klíčovými faktory: úrokovými sazbami, regulací bank, cenami nemovitostí i osobní bonitou žadatele. V tomto článku se podíváme na současné podmínky hypoték, na to, co znamená koupě domu vs. bytu, a na to, jak se rozhodnout — včetně doporučení pro různé typy kupujících.
Aktuální podmínky hypoték v ČR (2025)
Hlavní limity a požadavky
-
Za základní regulaci bank na trhu s hypotékami v ČR zodpovídá Česká národní banka (ČNB). Např. část ukazatelů jako LTV, DTI či DSTI se mění.
-
LTV (Loan-to-Value): Poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. V roce 2025 platí, že pro žadatele do 36 let je hranice až 90 %, pro starší žadatele typicky 80 %.
-
Ukazatele DTI (Debt-to-Income) a DSTI (Debt Service to Income) nejsou v roce 2025 pro banky právně závazné, ale doporučované a banky je při posuzování berou v úvahu.
-
Úrokové sazby: Výrazné snížení ještě nenastalo, ale očekává se, že sazby budou postupně klesat. Např. některé nabídky začínají kolem 4,59 % či vyšší u nových financování.
-
Vlastní prostředky nutné: Nelze získat hypotéku na 100 % hodnoty nemovitosti (např. musíte mít alespoň 10–20 %).
Význam pro žadatele v praxi
Pokud chcete v roce 2025 kupovat, musíte počítat s tím, že banka bude vyžadovat určitou část vlastních úspor, stabilní příjem, potvrzení bonity a realistický plán splácení. Výhodou pro mladší kupující (do 36 let) je vyšší povolené LTV (90 %). Pokud jste starší, nebo kupujete v méně výhodné lokalitě, bude potřeba mít více vlastních financí.
Koupě rodinného domu vs. koupě bytu — co zvážit
Bytová jednotka
Výhody:
-
Často nižší pořizovací cena než rodinný dům, zejména v žádaných lokalitách měst.
-
Lepší dostupnost pro mladší kupující či menší rodiny.
-
V případě pronájmu často menší náklady na údržbu a menší riziko než u domu.
Nevýhody:
-
Vyšší měsíční poplatky (SPOLUPLASTNÍK, fond oprav, případné rekonstrukce domu).
-
Méně osobní svobody než u rodinného domu (např. úpravy, zahrada).
-
V růstu hodnoty může být konkurence velká, nebo lokalita “využitá”.
Rodinný dům
Výhody:
-
Více prostoru (interiér i exteriér), vlastní zahrada, často větší flexibilita.
-
Možná lepší životní styl a budoucí hodnota (pokud lokalita dovolí).
-
Menší “sdílené” poplatky – vlastní nemovitost, vlastná správa.
Nevýhody:
-
Vyšší pořizovací cena, často vyšší náklady na údržbu, opravy, zahradu, klimatizaci apod.
-
Vyšší riziko – např. pokud dům není v top stavu, může vyžadovat investice.
-
V případě financování domu musí být zohledněna cena pozemku, stav nemovitosti, lokalita.
