Vývoj cen nájemních bytů v Česku

Aktuální stav

• Ve 2. čtvrtletí roku 2025 průměrná nabídková cena nájmu bytů v ČR vzrostla cca o 7 % meziročně.

• Průměrná nájemní cena se v 1. čtvrtletí 2025 pohybovala kolem 335 Kč/m²/měsíc

• Větší města a jejich okolí jsou mnohem dražší. Například v Praze se nájemné blížilo 26 000 Kč měsíčně za byt cca 60 m².

• V krajích s nižšími cenami je nájemné kolem 180 – 220 Kč/m². Např. v Karlovarském kraji ~184 Kč/m², v Ústeckém kraji ~188 Kč/m² ve 2. čtvrtletí 2025.

• Podle statistik domácnosti v nájmu v roce 2023 v průměru vydaly ~12 300 Kč měsíčně za byt.

Vývoj za poslední období

• Už od podzimu 2021 začal růst nájemného — za uplynulý rok tehdy růst činil 5 % až 22 %, v závislosti na lokalitě, dispozici bytu apod.

• V delším časovém horizontu (např. let 2014-19) nájemné rostlo výrazněji než v posledním období, poté přišla pandemie, kdy došlo k útlumu, a následně opět růst v roce 2022.

• V prvním pololetí 2025 se objevují i poklady/zastavení růstu v některých segmentech: například malé byty v regionech mimo velká města mírně klesají nebo stagnují.

Proč ceny rostou

Vybrané hlavní příčiny:

1. Nabídka zaostává za poptávkou

   • V hlavním městě a blízkém okolí (např. Praha + příměstské oblasti) je tlak na bydlení vysoký — lidé se stěhují za prací, studenti, migrace apod. Např. v Praze je nedostatek bytů k pronájmu.

   • Povolovací procesy stavebních projektů jsou pomalé, nové bytové kapacity přibývají pomalu.

2. Růst nájmů v souvislosti s inflací a růstem nákladů

   • Majitelé nemovitostí čelí vyšším nákladům (energie, údržba, daně, politika nájemného) a tyto náklady se promítají do výše nájmu. (Toto je obecná realita, přímo v článcích částečně naznačeno.)

   • Inflace a obecný růst cen znamenají, že pronajímatelé mají tendenci navyšovat cenu, aby udrželi výnos a pokryli náklady.

3. Změny v preferencích a demografii

   • Více osob žije samostatně (single domácnosti), méně sdíleného bydlení, což zvyšuje poptávku po menších bytech či individuálním bydlení.

   • Zvyšuje se počet lidí, kteří se nemohou či nechtějí okamžitě pustit do vlastního bydlení, takže zůstávají v nájmu, což zvyšuje poptávku po nájemních bytech.

4. Investiční zájem a přesměrování kapitálu

   • Investoři vnímají nájemní byty jako zajímavý aktivum — zvyšuje to poptávku po akvizicích bytů určených k pronájmu, což může tlačit cenu nájmu nahoru. (Např. výnosy u nájemních bytů ve vybraných regionech potvrzují tento trend.)

5. Regionální heterogenita a migrace v rámci ČR

   • Lidé se stěhují za prací či vzděláním do krajských měst nebo do Prahy + okolí, což zvyšuje poptávku v těchto lokalitách více než jinde, a tím i nájmy.

   • Například v kraji s nízkou nezaměstnaností – jako Pardubický kraj – rostly nájmy ve 2Q 2025 až o 12 %.

Jaké jsou dopady

• Dostupnost bydlení pro běžné domácnosti klesá — vyšší nájem znamená větší podíl příjmů věnovaný na bydlení, méně zůstává na jiné výdaje. Např. domácnosti v nájmu měly průměrně ~12 300 Kč měsíčně náklady.

• Regionální rozdíly se prohlubují — zatímco v některých krajích jsou nájmy stále relativně nízké, v Praze a okolí je velmi draho. To může vést ke stěhování či kompromisům ve velikosti nebo kvalitě bydlení.

• Změna struktury trhu nájemního bydlení — jako že roste počet lidí v nájmu a může se měnit dynamika vztahu nájemce/pronajímatel. Např. odhad, že do 2030 bude v nájmu cca čtvrtina domácností.

• Možné sociální napětí — pokud nájmy rostou výrazněji než mzdy, lidé s nižšími příjmy mohou mít problém najít dostupné bydlení ve vhodné lokalitě.

• Možná změna investičního profilu — pokud se výnosy z nájemních bytů stávají méně atraktivními (např. kvůli vysokým vstupním cenám nemovitostí), může se investiční aktivita přesouvat jinam.

Výhled a co lze očekávat

• Růst nájmů pravděpodobně bude pokračovat, ale tempo může být nižší než v letech, kdy růst byl velmi prudký. Např. ve 2Q 2025 byl mezičtvrtletní růst ~3,2 % a meziroční růst ~9 %.

• V menších lokalitách či v segmentech větších bytů mimo centra může dojít ke stagnaci nebo i mírnému poklesu, pokud nabídka převýší poptávku.

• Úvahy o regulacích či politických krocích mohou ovlivnit trh — jestli stát či obce budou podporovat nájemní bydlení apod., což by mohlo mít dopad na růst nájmů.

• Dlouhodobě by měl růst příjmů domácností alespoň částečně kompenzovat růst nájmů, jinak bude narůstat nesoulad mezi tím, co lidé mohou zaplatit a co trh nabízí.

Závěr

Trh nájemních bytů v Česku zaznamenal v posledních letech stabilní růst nájemného — zejména ve velkých městech a jejich okolí. Příčiny jsou kombinací rostoucí poptávky, omezené nabídky, vyšších nákladů pronajímatelů a demografických změn. Dopady jsou znatelné — nájemné tvoří vyšší podíl příjmů domácností a dostupnost bydlení se zhoršuje v dražších lokalitách.